Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở năm 2023? Không mua nhà khi đã đặt cọc thì có bị phạt cọc không?

Nội dung chính

• Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở năm 2023?
• Không mua nhà khi đã đặt cọc thì bị phạt cọc như thế nào?
• Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng, chứng thực không?
• Mức đặt cọc khi mua nhà ở là bao nhiêu?
• Mức phạt cọc khi một trong hai bên không trong hợp đồng mua nhà không thực hiện nghĩa vụ là bao nhiêu?

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở năm 2023?

Tải đầy đủ mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở năm 2023: Tại đây.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở năm 2023? Không mua nhà khi đã đặt cọc thì có bị phạt cọc không? (Hình từ internet)

Không mua nhà khi đã đặt cọc thì bị phạt cọc như thế nào?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc phạt cọc như sau:

- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng, chứng thực không?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, vì nhà ở cũng là tài sản có giá trị rất lớn cho nên việc xảy ra tranh chấp rất cao. Vì vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua nhà thực sự cần thiết cho các bên.

Các bên khi thực hiện giao dịch mua nhà nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giá trị pháp lý và giải quyết các tranh chấp nhanh chóng nhất.

Mức đặt cọc khi mua nhà ở là bao nhiêu?

Hiện nay các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc vì pháp luật không quy định mức đặt cọc khi mua nhà ở.

Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi ích, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng; do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ những rủi ro (rủi ro chính là phạt cọc).

Mức phạt cọc khi một trong hai bên không trong hợp đồng mua nhà không thực hiện nghĩa vụ là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau

Đặt cọc

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi một trong hai bên mua bán nhà không thực hiện theo đúng hợp đồng đặt cọc đất đã giao kết thì:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng đó thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.